En bref
- La plus-value sur un bien autre que la résidence principale est taxée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Deux barèmes d'abattement distincts : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.
- Rien ne se passe avant la sixième année. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus — et c'est là que l'abattement accélère.
- La résidence principale est exonérée quelle que soit la durée de détention.
Une plus-value réalisée sur un bien autre que la résidence principale est taxée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais cette base fond avec le temps, selon deux barèmes distincts : l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, on paie encore, mais de moins en moins.
Les deux barèmes, côte à côte
L’erreur la plus répandue est de croire qu’il existe un seul abattement. Il y en a deux, qui avancent à des rythmes différents et ne s’éteignent pas à la même date.
| Années de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — (déjà exonéré) | 9 % par an |
Traduit en abattements cumulés, cela donne une lecture beaucoup plus parlante :
| Durée de détention | Abattement IR cumulé | Abattement PS cumulé |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Deux choses sautent aux yeux. D’abord, les cinq premières années ne comptent pas : une revente à quatre ans et onze mois est taxée plein pot. Ensuite, les prélèvements sociaux traînent longtemps — à 22 ans ils ne sont abattus qu’à 28 % —, puis accélèrent brutalement à 9 % par an. Garder un bien de 22 à 30 ans fait passer le taux effectif de près de 12,4 % à zéro.
Calculer la plus-value avant de l’abattre
L’abattement s’applique à la plus-value brute, qui n’est pas la simple différence entre prix de vente et prix d’achat. Le prix d’acquisition se majore :
- des frais d’acquisition — droits de mutation, émoluments du notaire — pour leur montant réel, ou d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration, sur factures, ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Le forfait travaux est souvent la meilleure affaire sur un bien ancien : il ne demande aucune facture, et 15 % d’un prix d’achat couvre fréquemment plus que ce qu’on peut encore justifier des années après.
Un exemple chiffré
Un appartement acheté 180 000 € est revendu 260 000 € après 15 ans de détention.
- Prix d’acquisition majoré : 180 000 + 13 500 (forfait frais de 7,5 %) + 27 000 (forfait travaux de 15 %) = 220 500 €
- Plus-value brute : 260 000 − 220 500 = 39 500 €
- Base imposable à l’IR : 39 500 × (1 − 60 %) = 15 800 € → impôt à 19 % : 3 002 €
- Base soumise aux PS : 39 500 × (1 − 16,5 %) = 32 983 € → prélèvements à 17,2 % : 5 673 €
- Total dû : 8 675 €, soit environ 22 % de la plus-value brute au lieu de 36,2 %
Le même bien revendu à 25 ans ne paierait plus d’impôt sur le revenu, et seulement des prélèvements sociaux sur 45 % de la plus-value.
Les exonérations qui court-circuitent le calcul
Certaines cessions échappent à l’impôt quelle que soit la durée de détention :
- la résidence principale, au jour de la cession — c’est de loin le cas le plus fréquent ;
- la première cession d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et qu’il réinvestit le prix dans l’achat de celle-ci dans les 24 mois ;
- les cessions dont le prix n’excède pas 15 000 € ;
- certaines cessions par des retraités ou des invalides aux revenus modestes, sous conditions.
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattement, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute à l’impôt sur le revenu. Elle concerne surtout les terrains et les biens de valeur revendus assez tôt.
Ce qu’il faut en retenir pour décider
La durée de détention est le paramètre le plus puissant du calcul, loin devant les frais et les travaux. Avant de mettre en vente un bien locatif ou une résidence secondaire, regarder où l’on se situe sur le barème peut changer la décision : attendre la sixième année, la vingt-deuxième ou la trentième n’a pas du tout le même effet.
Pour un bien locatif, la question se croise avec le régime des loyers pendant la détention : voir micro-foncier ou réel et le mécanisme du déficit foncier. Et si la cession prend la forme d’une transmission plutôt que d’une vente, les règles changent entièrement : voir la donation de la nue-propriété d’une maison.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps n'y a-t-il plus d'impôt sur une plus-value immobilière ?
Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans de détention, date à laquelle l'exonération devient totale. Avant la sixième année, aucun abattement ne s'applique.
Comment se compte la durée de détention ?
Elle se compte en années pleines, de la date d'acquisition à la date de cession, c'est-à-dire de la signature de l'acte authentique d'achat à celle de l'acte de vente. Pour un bien reçu par donation ou succession, le point de départ est la date de la donation ou du décès.
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire. Il établit la déclaration de plus-value, calcule l'impôt et le prélève sur le prix de vente avant de reverser le solde au vendeur. Le vendeur n'a rien à déclarer séparément, mais il doit fournir les justificatifs de frais et de travaux s'il veut les déduire pour leur montant réel.
Les travaux réduisent-ils la plus-value ?
Oui, les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration s'ajoutent au prix d'acquisition, sur justificatifs. Après cinq ans de détention, on peut aussi opter pour un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif, ce qui est souvent plus avantageux pour un bien ancien.
Sources et méthode
- Code général des impôts, articles 150 U et suivants : plus-values immobilières des particuliers
- Barème des abattements pour durée de détention applicable aux cessions depuis le 1er septembre 2014
- Taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine : 17,2 %