Micro-foncier ou régime réel : le calcul qui tranche, et l'option irrévocable de trois ans

Le choix se ramène à une seule comparaison : l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier contre vos charges réelles. Si vos charges dépassent 30 % des loyers encaissés, le réel gagne. Sinon, le micro-foncier gagne, et il vous épargne toute comptabilité.

Tout le reste — plafonds, exclusions, durée d’option — sert à savoir si vous avez seulement le droit de choisir.

Le micro-foncier en trois lignes

Conditions : recettes foncières brutes inférieures ou égales à 15 000 € par an, tous biens confondus, et aucun bien relevant d’un régime particulier qui l’exclut.

Mécanique : on déclare le montant brut des loyers encaissés. L’administration applique un abattement de 30 %, censé couvrir forfaitairement toutes les charges. Aucune charge n’est déductible en plus, pas même la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt.

Conséquence directe : le micro-foncier ne peut jamais créer de déficit. C’est ce qui le rend incompatible avec la mécanique que nous avons détaillée dans notre page sur le déficit foncier.

Le calcul qui tranche

Un exemple chiffré vaut mieux qu’un raisonnement.

	Micro-foncier	Régime réel
Loyers bruts	12 000 €	12 000 €
Abattement forfaitaire 30 %	−3 600 €	—
Taxe foncière	non déductible	−1 100 €
Assurance et charges non récupérables	non déductible	−800 €
Intérêts d’emprunt	non déductible	−2 400 €
Petits travaux d’entretien	non déductible	−600 €
Revenu foncier imposable	8 400 €	7 100 €

Ici, les charges réelles atteignent 4 900 €, soit 41 % des loyers. Le réel fait économiser 1 300 € d’assiette, soit environ 390 € d’impôt pour un contribuable à 30 %, plus l’économie de prélèvements sociaux.

Retirez l’emprunt de ce tableau et le rapport s’inverse : avec 2 500 € de charges seulement, le micro-foncier redevient plus favorable, et sans aucune obligation déclarative.

La règle pratique : un bien acheté à crédit bascule presque toujours au réel, à cause des intérêts. Un bien détenu sans emprunt, récent et sans travaux, reste souvent mieux au micro-foncier.

Ce qui est déductible au réel

La liste compte, parce que c’est elle qui fait basculer le calcul :

• travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration — jamais la construction, la reconstruction ni l’agrandissement ;
• taxe foncière, hors part d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire ;
• primes d’assurance du bailleur, y compris la garantie loyers impayés ;
• charges de copropriété non récupérables ;
• intérêts d’emprunt et frais de dossier, avec le régime particulier décrit plus bas ;
• honoraires de gestion, frais de procédure, frais de rédaction de bail ;
• provisions pour charges de copropriété, régularisées l’année suivante.

Les intérêts d’emprunt suivent une règle à part : ils s’imputent d’abord sur les revenus fonciers et ne remontent jamais sur le revenu global, contrairement aux autres charges. C’est le mécanisme à deux étages que nous décrivons dans notre article sur le déficit foncier.

Les exclusions du micro-foncier

Le choix ne se pose pas dans plusieurs cas. Le micro-foncier est écarté, notamment, pour les biens relevant de régimes spéciaux à contrepartie fiscale, pour certains monuments historiques, et pour les immeubles détenus via des parts de sociétés quand l’associé ne détient par ailleurs aucun bien loué nu en direct.

C’est une règle qui surprend les porteurs de parts de SCPI : détenir uniquement des parts, sans aucun bien en direct, ferme l’accès au micro-foncier. Le sujet touche à la manière dont ces revenus se perçoivent réellement, que nous avons traitée dans notre page sur le rendement affiché contre le rendement perçu d’une SCPI.

L’option pour le réel : trois ans, irrévocables

C’est le point le plus lourd de conséquences, et le plus souvent découvert trop tard.

L’option se formalise simplement : il suffit de déposer une déclaration de revenus fonciers au réel au lieu de reporter le montant brut. Aucun courrier, aucune démarche préalable.

Mais elle engage trois ans, puis se reconduit tacitement. Trois conséquences pratiques :

On opte avant les travaux, pas après. Un propriétaire au micro-foncier qui engage 20 000 € de travaux en septembre et découvre en avril qu’il ne peut rien déduire a perdu l’essentiel du bénéfice.

On anticipe la fin du crédit. Un bien dont l’emprunt s’achève dans deux ans verra ses charges chuter d’un coup. L’option prise aujourd’hui vaudra encore quand le réel sera devenu défavorable.

On calcule sur trois ans, pas sur un. Une année avec travaux et deux années creuses peuvent rester globalement favorables au réel, ou non. C’est une projection à faire, pas une intuition.

Le coût caché du réel

Il existe et il est rarement chiffré : le temps et la rigueur.

Le réel suppose de conserver chaque facture, de distinguer travaux déductibles et non déductibles poste par poste, de ventiler les provisions de copropriété entre récupérable et non récupérable, et de remplir une déclaration nettement plus longue. Sur un studio à 500 € par mois, l’économie d’impôt peut ne pas payer les heures passées ni les honoraires d’un comptable.

Le micro-foncier a, à l’inverse, une vertu qu’on sous-estime : il ne se trompe pas. Il n’y a rien à justifier, donc rien à redresser.

Comment décider, concrètement

Trois étapes, une soirée.

1. Additionner les charges réelles de l’année écoulée, sans rien oublier — taxe foncière, assurance, intérêts, charges non récupérables, travaux.
2. Diviser par les loyers bruts encaissés. Au-dessus de 30 %, le réel est favorable cette année-là.
3. Refaire le calcul sur les trois prochaines années, en intégrant les travaux prévus et l’échéance du crédit. C’est ce résultat-là qui décide, pas celui de l’année en cours.

Et si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € bruts, la question ne se pose pas : le réel s’applique de plein droit, avec l’obligation déclarative qui va avec — au même titre que d’autres seuils qui basculent sans prévenir, comme celui de l’impôt sur la fortune immobilière.