IFI : le seuil, l'assiette et le piège des 800 000 euros

L’impôt sur la fortune immobilière ne frappe que la pierre. Depuis qu’il a remplacé l’ISF, un portefeuille de titres, un contrat d’assurance vie en fonds euros ou un compte-titres bien garni ne sont plus taxés au titre du patrimoine — seul l’immobilier l’est. Ce recentrage a une conséquence directe : un patrimoine total plus modeste peut désormais déclencher l’impôt qu’un patrimoine plus important composé autrement.

Le mécanisme est simple à décrire, et deux points concentrent l’essentiel des erreurs : le décalage entre le seuil d’entrée et le début du barème, et la définition du foyer.

Le seuil : 1,3 million, mais le barème commence plus bas

Vous êtes redevable si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. Net signifie après déduction des dettes admises, et le patrimoine s’apprécie au niveau du foyer, pas de la personne.

En dessous de ce montant, aucune obligation. Au-dessus, le barème progressif s’applique — et il commence à 800 000 euros.

Fraction du patrimoine net taxable	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 000 à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 000 à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 000 à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 000 à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Le barème est progressif par tranches : chaque fraction est taxée à son propre taux, jamais l’ensemble au taux le plus élevé. Mais le fait que la première tranche imposable s’ouvre à 800 000 euros alors que le seuil d’assujettissement est à 1,3 million crée un ressaut à l’entrée. Franchir le seuil de quelques milliers d’euros ne coûte pas quelques dizaines d’euros : cela coûte immédiatement la taxation de toute la tranche 800 000 – 1 300 000.

C’est précisément ce ressaut que la décote atténue.

La décote entre 1,3 et 1,4 million

Pour un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, l’impôt calculé est réduit d’un montant égal à :

17 500 € − 1,25 % du patrimoine net taxable.

À 1 300 000 euros, la décote vaut 17 500 − 16 250 = 1 250 euros, soit exactement l’impôt dû sur la tranche à 0,50 % : l’entrée dans l’impôt se fait donc à zéro. La décote décroît ensuite et s’annule à 1 400 000 euros, où le barème s’applique en plein.

L’effet de seuil est lissé, il n’est pas supprimé : sur cette tranche de cent mille euros, chaque euro de patrimoine supplémentaire coûte proportionnellement beaucoup plus cher qu’ailleurs dans le barème.

Le foyer IFI n’est pas le foyer fiscal habituel

C’est une source récurrente de mauvaise surprise, parce que la composition du foyer diffère de celle retenue pour l’impôt sur le revenu.

Sont imposés ensemble : les époux, les partenaires de PACS, et les concubins notoires — deux personnes qui vivent ensemble sans être ni mariées ni pacsées additionnent leurs patrimoines immobiliers pour l’IFI, alors qu’elles déposent deux déclarations de revenus distinctes. Deux appartements d’environ 700 000 euros chacun, détenus séparément par deux concubins, forment un patrimoine IFI de 1,4 million.

S’y ajoutent les biens des enfants mineurs dont le foyer a l’administration légale. En revanche, un enfant majeur rattaché au foyer pour l’impôt sur le revenu n’est pas dans le foyer IFI : il déclare son patrimoine pour lui-même s’il dépasse le seuil.

Ce qui entre dans l’assiette

Tout ce qui est immobilier et non affecté à une activité professionnelle :

• les immeubles bâtis — résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, garages, dépendances ;
• les terrains, bâtis ou non, y compris les terrains à bâtir ;
• les droits réels : usufruit, droit d’usage, nue-propriété dans certains cas. En règle générale, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’ayant rien à déclarer — la répartition entre les deux n’intervient que dans des situations limitativement prévues, notamment certains usufruits légaux du conjoint survivant. Ce point mérite d’être vérifié dans chaque cas, et il change tout pour les familles qui ont pratiqué une donation avec réserve d’usufruit ;
• les parts de sociétés immobilières — SCI, SCPI, OPCI — à hauteur de la seule fraction représentative d’immobilier taxable, selon un coefficient que la société communique ;
• la part immobilière des contrats d’assurance vie en unités de compte, que l’assureur chiffre chaque année.

L’immobilier détenu à l’étranger est inclus pour les résidents fiscaux français. Les non-résidents ne déclarent que leurs biens situés en France.

Ce qui en sort

Les principales exonérations tiennent à l’usage professionnel du bien :

• les biens affectés à l’activité professionnelle du redevable, sous conditions ;
• les locaux loués en meublé relevant du statut professionnel, sous conditions de recettes et de prépondérance de revenus ;
• les bois et forêts et les parts de groupements forestiers, exonérés à hauteur des trois quarts sous engagement de gestion durable ;
• les terres agricoles données à bail à long terme, sous conditions.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale n’est pas une exonération : c’est une réduction de la valeur retenue. Il ne s’applique qu’au logement effectivement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier, et à un seul.

Les dettes déductibles, et leurs garde-fous

Sont déductibles les dettes existant au 1er janvier et afférentes à des biens imposables :

• le capital restant dû des emprunts d’acquisition, de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou de travaux d’amélioration ;
• les dépenses d’entretien engagées et non encore payées ;
• la taxe foncière et les impositions dues à raison de la propriété du bien.

Ne le sont pas : l’impôt sur le revenu, les emprunts contractés pour financer un bien exonéré, et plus généralement toute dette sans lien avec un bien taxable.

Deux garde-fous limitent les montages. Un prêt in fine — dont le capital ne s’amortit qu’à l’échéance, et qui laisserait donc une dette déductible constante pendant toute sa durée — est retraité : la déduction est calculée comme si le prêt s’amortissait linéairement sur sa durée. Et lorsque le patrimoine taxable dépasse cinq millions d’euros et que les dettes excèdent 60 % de sa valeur, la fraction de dettes au-delà de ce seuil n’est déductible qu’à moitié.

Plafonnement et réduction pour dons

Le plafonnement limite la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu à 75 % des revenus de l’année précédente. L’excédent vient en diminution de l’IFI. C’est un mécanisme conçu pour les situations de patrimoine important à faibles revenus — typiquement un retraité propriétaire d’un bien de grande valeur — et il suppose de reconstituer un revenu de référence qui n’est pas exactement le revenu imposable.

La réduction pour dons est le seul dispositif de réduction significatif : 75 % des versements effectués au profit de certains organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 euros de réduction par an. Le même euro donné ne peut pas ouvrir droit simultanément à cette réduction et à celle de l’impôt sur le revenu, mais un versement peut être réparti entre les deux régimes.

La déclaration

Il n’y a pas de déclaration séparée. L’IFI se déclare sur une annexe à la déclaration de revenus, le formulaire 2042-IFI, dans le même calendrier et sur le même espace en ligne. Le paiement intervient ensuite sur avis, distinct de celui de l’impôt sur le revenu.

L’évaluation des biens se fait à leur valeur vénale au 1er janvier : le prix qu’ils atteindraient sur le marché à cette date, dans les conditions normales de vente. Cette estimation est déclarative, mais elle doit pouvoir être justifiée — ventes comparables du secteur, avis de valeur — puisque c’est le point qu’un contrôle regarde en premier. Des décotes sont admises dans certaines situations objectives, notamment pour un bien occupé par un locataire ou détenu en indivision, à condition de rester mesurées et documentées.

Enfin, un rappel qui vaut pour toute la matière : ces seuils et ces taux sont fixés par la loi de finances et se vérifient chaque année à la source. La logique du mécanisme, elle, ne bouge pas — c’est elle qu’il faut avoir en tête, comme pour la taxe foncière ou pour le calcul des plus-values sur titres.